ประเด็นสำคัญ
- มาตรฐานรายได้: โดยปกติเจ้าของที่พักจะกำหนดให้ผู้เช่ามีรายได้รวมต่อเดือนอยู่ที่ 3 ถึง 4 เท่าของค่าเช่าพื้นฐาน
- ระดับการตกแต่ง: คำว่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ (Kaal) บ่อยครั้งหมายถึงไม่มีพื้น โคมไฟ หรือแม้แต่ผ้าม่าน ควรตรวจสอบสภาพของที่พักก่อนการลงนามสัญญา
- การลงทะเบียนเป็นสิ่งสำคัญ: โดยทั่วไปจำเป็นต้องมีการลงทะเบียนถิ่นที่อยู่กับเทศบาล (inschrijving) เพื่อขอรับหมายเลข BSN ซึ่งจำเป็นสำหรับการจ้างงานและการทำธุรกรรมธนาคาร
- ความรวดเร็วของตลาด: ตลาดที่พักในเมืองหลักอย่างอัมสเตอร์ดัมและอูเทรคต์มีการเคลื่อนไหวที่รวดเร็ว ผู้เช่ามักถูกคาดหวังให้พร้อมเข้าชมที่พักได้ในทันที
- การหลอกลวงด้านการเช่า: ควรระมัดระวังคำขอชำระเงินผ่านแพลตฟอร์มที่ไม่ใช่มาตรฐาน หรือการเรียกเก็บเงินก่อนที่จะมีการเข้าชมที่พักจริง
บทนำ
การย้ายถิ่นฐานไปยังเนเธอร์แลนด์นำเสนอการผสมผสานระหว่างเสน่ห์ทางประวัติศาสตร์และประสิทธิภาพที่ทันสมัย แต่ตลาดที่พักยังคงมีความท้าทายเฉพาะตัวสำหรับครอบครัวชาวต่างชาติ รายงานจากปี 2024 และ 2025 ระบุว่ามีการขาดแคลนที่พักให้เช่าอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดระดับกลาง ส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่สูงขึ้นในศูนย์กลางเขตเมืองใหญ่ เช่น ย่านรันด์สตัด (อัมสเตอร์ดัม, ร็อตเตอร์ดัม, เฮก และอูเทรคต์)
สำหรับชาวต่างชาติ คำศัพท์และระเบียบปฏิบัติอาจสร้างความสับสนได้ แนวคิดอย่างอพาร์ตเมนต์แบบ ห้องเปล่า หรือเกณฑ์การคำนวณรายได้ที่เข้มงวด มักสร้างความประหลาดใจให้กับผู้ที่เพิ่งย้ายเข้ามาใหม่ คู่มือนี้ได้รวบรวมคำถามที่มีการสอบถามบ่อยที่สุดจากเครือข่ายสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานและฟอรัมชุมชน เพื่อให้ข้อมูลตามข้อเท็จจริงเพื่อช่วยในการจัดการความคาดหวังระหว่างการเปลี่ยนผ่านของคุณ ทั้งนี้ เช่นเดียวกับเรื่องการย้ายถิ่นฐานอื่นๆ ข้อผูกพันทางกฎหมายหรือทางการเงินเฉพาะควรได้รับการตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติในเนเธอร์แลนด์
1. เกณฑ์ทางการเงิน: ข้อกำหนดด้านรายได้คืออะไร?
ความกังวลที่พบบ่อยที่สุดสำหรับผู้ที่เพิ่งเดินทางมาถึงคือกระบวนการตรวจสอบทางการเงิน ซึ่งแตกต่างจากบางประเทศที่การตรวจสอบเครดิตและเงินมัดจำก็เพียงพอแล้ว แต่เจ้าของที่พักและองค์กรเคหะในเนเธอร์แลนด์มักใช้มาตรฐานรายได้ที่เข้มงวด
มาตรฐานรายได้รวม 3 เท่าถึง 4 เท่า
การปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานสำหรับผู้จัดการที่พักคือการกำหนดรายได้รวมต่อเดือนไว้ที่ประมาณ 3 ถึง 4 เท่าของค่าเช่าพื้นฐานรายเดือน ตัวอย่างเช่น ในการเช่าอพาร์ตเมนต์ที่มีค่าเช่า 1,500 ยูโร (ประมาณ 54,000 ฿) ต่อเดือน ครัวเรือนจำเป็นต้องแสดงหลักฐานว่ามีรายได้รวมต่อเดือนอยู่ระหว่าง 4,500 ยูโร (ประมาณ 162,000 ฿) ถึง 6,000 ยูโร (ประมาณ 216,000 ฿)
ครัวเรือนที่มีรายได้สองทาง: นโยบายเกี่ยวกับรายได้ของคู่ครองอาจมีความแตกต่างกัน บางตัวแทนอาจนับรายได้ที่สองเต็ม 100 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่บางรายอาจนับเพียง 50 เปอร์เซ็นต์ ถึง 75 เปอร์เซ็นต์ ของรายได้จากผู้หาได้รายที่สองในการคำนวณรวม ขอแนะนำให้สอบถามวิธีคำนวณนี้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (makelaar) ในทันที
ผู้ประกอบอาชีพอิสระและฟรีแลนซ์: สำหรับผู้ที่ไม่มีสัญญาจ้างงานมาตรฐาน การพิสูจน์ความมั่นคงทางการเงินอาจมีความซับซ้อนกว่า โดยเจ้าของที่พักมักขอตัวเลขรายได้ประจำปีจากช่วง 2 ถึง 3 ปีที่ผ่านมา หากไม่มีประวัติในส่วนนี้ การเสนอเงินมัดจำล่วงหน้า (waarborgsom) เพิ่มเป็นค่าเช่า 3 เดือน แทนที่จะเป็น 1 หรือ 2 เดือนตามมาตรฐาน บางครั้งอาจได้รับการยอมรับเพื่อเป็นการบรรเทาความเสี่ยง
2. ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ปะทะ ห้องเปล่า: ในอพาร์ตเมนต์มีอะไรให้บ้าง?
จุดที่สร้างความสับสนบ่อยครั้งสำหรับชาวต่างชาติคือการจัดประเภทสภาพที่พักให้เช่าของเนเธอร์แลนด์ การทำความเข้าใจหมวดหมู่เหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการวางแผนงบประมาณที่ถูกต้อง
Kaal (ห้องเปล่า)
อสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่าเป็น kaal คือห้องเปล่าอย่างแท้จริง โดยปกติจะไม่มีการปูพื้น (เห็นพื้นคอนกรีต) ไม่มีโคมไฟ ผ้าม่าน และบางครั้งอาจไม่มีแม้แต่อุปกรณ์ครัวพื้นฐาน โดยทั่วไปผู้เช่าคาดว่าจะต้องติดตั้งพื้นเองและรื้อถอนออกเมื่อย้ายออก แม้ว่าบางครั้งผู้เช่าอาจเจรจาขอซื้อพื้นต่อจากผู้อยู่อาศัยคนก่อนได้
Gestoffeerd (ตกแต่งบางส่วน)
หมวดหมู่นี้มักรวมการปูพื้น (ลามิเนต พรม หรือไม้) ผ้าม่าน และโคมไฟ โดยปกติจะรวมอุปกรณ์ครัวไว้ด้วย นี่เป็นมาตรฐานทั่วไปสำหรับการเช่าระยะยาวที่มุ่งเน้นกลุ่มคนทำงานวิชาชีพ
Gemeubileerd (ตกแต่งครบครัน)
ที่พักเหล่านี้พร้อมเข้าอยู่ทันที โดยรวมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องนอน อุปกรณ์รับประทานอาหาร และเครื่องครัว แม้จะสะดวกสำหรับการเข้าพักระยะสั้น แต่ราคาเช่าจะสูงกว่ามาก ชาวต่างชาติที่เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายควรทราบว่าส่วนต่างของราคาสำหรับห้องที่ตกแต่งครบครันนั้นอาจสูงมากเมื่อคำนวณในระยะเวลา 12 เดือน
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาเรื่องการขนย้ายเฟอร์นิเจอร์ ปะทะ การเช่าห้องแบบตกแต่งครบ ควรเปรียบเทียบต้นทุนของการจัดส่งสินค้าระหว่างประเทศหรือการจัดซื้อในท้องถิ่น ข้อควรพิจารณาที่คล้ายกันนี้มีผลเช่นกันเมื่อ การย้ายถิ่นฐานไปโตรอนโต หรือศูนย์กลางเมืองที่มีค่าครองชีพสูงอื่นๆ ที่พื้นที่อยู่อาศัยมีราคาแพง
3. ฉันจำเป็นต้องมีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Makelaar) หรือไม่?
ในตลาดที่มีความต้องการสูง คำถามที่ว่าควรจ้างตัวแทนหาที่เช่า (aanhuurmakelaar) หรือไม่นั้นเป็นเรื่องสำคัญ แม้ว่าแพลตฟอร์มอย่าง Funda และ Pararius จะเข้าถึงได้โดยสาธารณะ แต่ความรวดเร็วของตลาดมักทำให้ผู้ที่ไม่มีตัวแทนเสียเปรียบ
บทบาทของตัวแทน: ตัวแทนที่ได้รับการว่าจ้างจะดำเนินการในนามของผู้เช่า บริการของพวกเขามักรวมถึงการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม (บางครั้งก่อนที่จะมีการประกาศต่อสาธารณะ) การนัดหมายเข้าชม การเจรจาเงื่อนไขการเช่า และการตรวจสอบสัญญาเช่า เพื่อเป็นการตอบแทน โดยทั่วไปพวกเขาจะคิดค่าธรรมเนียมเทียบเท่าค่าเช่า 1 เดือนบวกภาษีมูลค่าเพิ่ม (BTW)
ความเป็นจริงของตลาด: ในเมืองอย่างอัมสเตอร์ดัม ช่วงเวลาในการเข้าชมที่พักที่เป็นที่ต้องการสามารถเต็มได้ภายในไม่กี่ชั่วโมงหลังจากประกาศ ตัวแทนมักมีสายตรงถึงตัวแทนผู้ลงประกาศ ซึ่งอาจช่วยให้ได้สิทธิในการเข้าชมที่บุคคลทั่วไปอาจไม่ได้ แม้จะไม่ใช่ข้อบังคับทางกฎหมาย แต่ความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญมักได้รับการยอมรับจากชาวต่างชาติว่าเป็นปัจจัยสำคัญในการหาที่พักสำหรับครอบครัวภายในกรอบเวลาที่จำกัด
4. ทำไมการลงทะเบียน (Inschrijving) ถึงมีความสำคัญมาก?
ผู้ย้ายเข้ามาใหม่มักพบประกาศที่ระบุว่า ไม่สามารถลงทะเบียนได้ กลุ่มสนับสนุนด้านที่พักและแหล่งข้อมูลของรัฐบาลเตือนอย่างสม่ำเสมอว่าไม่ควรทำสัญญาในลักษณะนี้
ความเชื่อมโยงกับ BSN
การลงทะเบียนกับเทศบาล (Gemeente) ตามที่อยู่ถิ่นที่อยู่ของคุณ โดยทั่วไปจะเป็นจุดเริ่มต้นในการได้รับหมายเลข Burgerservicenummer (BSN) ซึ่ง BSN เป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับ:
- การเปิดบัญชีธนาคารในเนเธอร์แลนด์
- การรับเงินเดือน (นายจ้างต้องการ BSN เพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี)
- การทำประกันสุขภาพ (บังคับสำหรับผู้อยู่อาศัย)
- การลงทะเบียนบุตรเข้าโรงเรียน
ผลกระทบทางกฎหมาย: อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อนุญาตให้ลงทะเบียนอาจบ่งชี้ว่าเจ้าของที่พักไม่มีใบอนุญาตที่เหมาะสมในการให้เช่า หรือจำนวนผู้อยู่อาศัยที่ลงทะเบียนไว้ถึงขีดจำกัดสูงสุดแล้ว การอาศัยอยู่ในที่พักโดยไม่มีการลงทะเบียนมักเป็นการละเมิดระเบียบของเทศบาล และอาจนำไปสู่การปรับทางปกครองรวมถึงอุปสรรคในชีวิตประจำวัน
5. เงื่อนไขทางการทูต (Diplomat Clause): ฉันสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่?
ชาวต่างชาติที่ได้รับมอบหมายงานชั่วคราวมักกังวลเรื่องการติดสัญญาเช่าระยะยาวหากถูกย้ายงานหรือส่งกลับประเทศอย่างกะทันหัน เงื่อนไขทางการทูต (Diplomatenclausule) เป็นข้อกำหนดเฉพาะในสัญญาที่มักมีการพูดถึงแต่บ่อยครั้งมีความเข้าใจผิด
สัญญามาตรฐาน: ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2016 สัญญาเช่าชั่วคราวสูงสุด 2 ปีสำหรับที่พักอาศัยอิสระนั้นได้รับอนุญาต ซึ่งช่วยให้เจ้าของที่พักมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการบอกเลิกสัญญา แต่ก็เปิดโอกาสให้ผู้เช่าแจ้งยกเลิกได้เช่นกัน โดยปกติจะมีระยะเวลาเท่ากับรอบการชำระเงิน (เช่น 1 เดือน) อย่างไรก็ตาม สัญญาแบบไม่กำหนดระยะเวลายังคงเป็นเรื่องปกติและให้ความคุ้มครองผู้เช่าที่แข็งแกร่ง
การเจรจาเรื่องความยืดหยุ่น: โดยดั้งเดิมแล้ว เงื่อนไขทางการทูตมีไว้เพื่อคุ้มครอง เจ้าของที่พัก (ช่วยให้พวกเขายกเลิกสัญญาได้หากเดินทางกลับมาจากต่างประเทศ) อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าสามารถเจรจา ข้อสัญญายกเลิก (break clause) ที่เชื่อมโยงกับการย้ายงานได้ สิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน โดยปกติจะอนุญาตให้ผู้เช่ายกเลิกการเช่าโดยแจ้งล่วงหน้า 1 หรือ 2 เดือนปฏิทิน หากนายจ้างกำหนดให้ต้องย้ายไปทำงานในระยะทางที่ไกลกว่าที่กำหนด (เช่น 50 กม.) หรือไปยังประเทศอื่น
คำถามที่พบบ่อยเพิ่มเติม: การจัดการเรื่องระบบต่างๆ
6. ค่าสาธารณูปโภครวมอยู่ในค่าเช่าหรือไม่?
ราคาเช่าที่โฆษณามักจะไม่รวมค่าสาธารณูปโภค (ก๊าซ, น้ำ, ไฟฟ้า) และภาษีเทศบาล เว้นแต่จะระบุว่าเป็น inclusive ค่าเช่าพื้นฐาน (kale huur) คือตัวเลขที่ใช้ในการคำนวณเงินมัดจำและค่าธรรมเนียมตัวแทน ค่าบริการ (servicekosten) อาจถูกเพิ่มเข้าไปสำหรับการบำรุงรักษาอาคาร การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง หรือบางครั้งเป็นค่าความร้อนหากอาคารใช้ระบบทำความร้อนส่วนกลาง สิ่งสำคัญคือต้องแยกแยะระหว่างการจ่ายเงินล่วงหน้าสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกกับค่าเช่าจริง
7. ตลาดที่พักยอมรับสัตว์เลี้ยงหรือไม่?
กฎหมายของเนเธอร์แลนด์โดยทั่วไปมักคำนึงถึงสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่พักของผู้เช่า และการห้ามเลี้ยงสัตว์เลี้ยงอย่างเด็ดขาดเคยถูกโต้แย้งในศาล อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่พักมักนิยมผู้เช่าที่ไม่มีสัตว์เลี้ยงและอาจเลือกผู้สมัครตามความเหมาะสมนั้น การระบุ เงื่อนไขสัตว์เลี้ยง ที่กำหนดให้ต้องทำความสะอาดโดยมืออาชีพเมื่อย้ายออกเป็นแนวทางปฏิบัติที่พบบ่อย การแจ้งเรื่องสัตว์เลี้ยงอย่างตรงไปตรงมาและนำเสนอ ประวัติสัตว์เลี้ยง หรือจดหมายรับรองจากเจ้าของที่พักคนก่อนบางครั้งอาจช่วยลดความกังวลได้
8. เงินมัดจำสูงเพียงใด?
กฎหมายที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2023 จำกัดเงินมัดจำไว้ที่ไม่เกิน 2 เท่าของค่าเช่าพื้นฐาน ก่อนหน้านี้เคยมีการเรียกเก็บสูงสุดถึง 3 เดือน แต่ปัจจุบันมักถูกจำกัดไว้ โดยปกติเงินมัดจำจะได้รับคืนภายใน 14 ถึง 30 วันหลังจากสิ้นสุดการเช่า หากไม่มีความเสียหายหรือค้างชำระค่าเช่า
9. เงินช่วยเหลือค่าที่พัก (Huurtoeslag) คืออะไร?
Huurtoeslag คือเงินอุดหนุนจากรัฐบาลเพื่อช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในการเช่า อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้มีข้อจำกัดด้านรายได้และทรัพย์สินที่เข้มงวด รวมถึงเพดานค่าเช่าสูงสุด ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ถือวีซ่าผู้ย้ายถิ่นฐานที่มีทักษะสูง หรือมีเงินเดือนระดับกลางถึงสูงมักจะมีรายได้เกินเกณฑ์ที่จะได้รับสวัสดิการนี้ เนื่องจากออกแบบมาเพื่อครัวเรือนที่มีรายได้น้อยเป็นหลัก
10. ฉันสามารถเช่าบ้านที่มีความเสี่ยงจากความเสียหายใน โกรนิงเกน ได้หรือไม่?
สำหรับผู้ที่มองหาที่พักในจังหวัดทางภาคเหนือ โดยเฉพาะที่โกรนิงเกน ความเสียหายจากแผ่นดินไหวเนื่องจากการสกัดก๊าซเป็นประเด็นที่ทราบกันดี แม้จะมีความเกี่ยวข้องน้อยสำหรับอัมสเตอร์ดัมหรือร็อตเตอร์ดัม แต่หากงานของคุณนำคุณไปทางเหนือ การตรวจสอบสถานะของอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการประเมินโครงสร้างและโปรแกรมการเสริมความแข็งแรงถือเป็นการตรวจสอบสถานะตามมาตรฐาน
ความเชื่อ ปะทะ ความจริง: ฉบับที่พักอาศัย
ความเชื่อ: ฉันสามารถหาที่พักในอัมสเตอร์ดัมได้ภายในหนึ่งสัปดาห์เพียงแค่เดินเข้าไปในสำนักงานตัวแทน
ความจริง: การเดินเข้าไปโดยตรง (Walk-ins) แทบจะไม่ได้ผล ตลาดเป็นระบบดิจิทัลและรวดเร็ว ระยะเวลาที่เป็นจริงในการหาบ้านสำหรับครอบครัวคือ 4 ถึง 8 สัปดาห์ และมักจำเป็นต้องใช้ที่พักอาศัยระยะสั้นของบริษัทเป็นสะพานเชื่อมในช่วงแรก
ความเชื่อ: ฉันไม่ต้องจ่ายภาษีน้ำ เจ้าของที่พักเป็นคนดูแลส่วนนั้น
ความจริง: ภาษีผู้ใช้สำหรับการบำบัดน้ำและการเก็บขยะ (afvalstoffenheffing) มักจะถูกเรียกเก็บจาก ผู้อยู่อาศัย (ผู้เช่า) ไม่ใช่เจ้าของ โดยคาดว่าจะได้รับใบแจ้งหนี้รายปีจากเทศบาลหรือคณะกรรมการบริหารจัดการน้ำ
ความเชื่อ: ภาษาอังกฤษเพียงพอสำหรับสัญญาทั้งหมด
ความจริง: แม้ว่าชาวดัตช์จะเชี่ยวชาญภาษาอังกฤษ แต่เอกสารทางกฎหมายมักเป็นภาษาดัตช์ แม้ว่าอาจมีการแปลเป็นภาษาอังกฤษให้เพื่อความสะดวก แต่ฉบับภาษาดัตช์มักเป็นข้อความที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย ขอแนะนำให้มีการแปลหรือตรวจสอบโดยมืออาชีพ
การเปรียบเทียบกับตลาดอื่นๆ
ความท้าทายในเนเธอร์แลนด์มีความคล้ายคลึงกับศูนย์กลางเทคโนโลยีอื่นๆ ในยุโรป ตัวอย่างเช่น ผู้ที่วิเคราะห์ เงินเดือน ปะทะ กำลังซื้อในสวิตเซอร์แลนด์ ปะทะ โปรตุเกส มักพบว่าเงินเดือนที่สูงในยุโรปเหนือถูกหักล้างอย่างมากด้วยค่าที่พัก ซึ่งเป็นแนวโน้มที่พบเห็นได้ในอัมสเตอร์ดัมเช่นกัน
ในทำนองเดียวกัน การเข้าใจความละเอียดอ่อนของท้องถิ่นเป็นสิ่งสำคัญ เช่นเดียวกับที่ จดหมายนำสมัครงานสวีเดน ต้องการสัมผัสทางวัฒนธรรมที่เฉพาะเจาะจง การเข้าหาเจ้าของที่พักชาวดัตช์ต้องการความตรงไปตรงมาเกี่ยวกับด้านการเงินและความน่าเชื่อถือ แต่โดยไม่มีการแข่งขันเสนอราคาที่ดุเดือดเหมือนที่บางครั้งเห็นในลอนดอนหรือนิวยอร์ก (แม้ว่าการเสนอราคาเช่าที่สูงกว่าที่ประกาศจะเริ่มพบเห็นได้บ่อยขึ้นในอัมสเตอร์ดัมก็ตาม)
แหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการ
สำหรับกฎระเบียบที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบันที่สุด โปรดปรึกษาแหล่งข้อมูลหลักเหล่านี้:
- รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ (Rijksoverheid): สำหรับกฎระเบียบด้านที่อยู่อาศัยและขั้นตอนการย้ายถิ่นฐาน
- Juridisch Loket: สำหรับคำแนะนำทางกฎหมายฟรีเกี่ยวกับสิทธิการเช่า (โดยปกติสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่หน้าข้อมูลของพวกเขาสามารถใช้ได้กับทุกคน)
- Pararius และ Funda: เครื่องมือค้นหาที่พักหลัก ซึ่งเผยแพร่ข้อมูลการตลาดและรายงานแนวโน้มด้วย
การจัดการตลาดที่พักของเนเธอร์แลนด์ต้องใช้ความอดทน การเตรียมตัว และความเข้าใจที่ชัดเจนในกฎเกณฑ์ การคาดการณ์ข้อกำหนดเหล่านี้ ตั้งแต่มาตรฐานรายได้ 4 เท่าไปจนถึงความจำเป็นในการลงทะเบียน จะช่วยให้ครอบครัวของคุณมีการเปลี่ยนผ่านที่ราบรื่นยิ่งขึ้นสู่ชีวิตใหม่ในกลุ่มประเทศต่ำ (Low Countries)
